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[百姓话题] 尬聊无锡学区房

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发表于 2020-8-25 10:59:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

一、“学区房”
学区房,是个坊间概念,在正式文件中极难见到。
在无锡,幼儿园对应的叫“服务区”,小学对应的叫“施教区”,“学区”二字,都是竭力避免的。
热衷学区房概念的区域,多是经济发达的都市,没有任何一处房产,未被划入某个“学区”。
在这样的背景下,学区房,才被民众用来指称那些位于“稀缺性学校”划定片区内的住房。

我们所说,“稀缺性学校。”
稀缺性指的是资源配置;稀缺性是相对的。
假设相邻有甲、乙两个住宅区,分别对应甲、乙二所小学。
甲小学师资清一色,清北复交研究生;乙小学师资混一色,民办本科与师范类高职毕业生。
甲小学就是“稀缺性学校”,甲小区便都是学区房了。
可为什么清北复交的研究生要去甲小学任教呢?因为他们的导师都在甲小区居住,导师的子女都在甲小学读书。
所以学区房和学校的关系,也不是你想当然的那样。

必然是先有实际利益需求,而后有稀缺资源的倾向性分配。

县城时代,土豪乡绅居住在护城河内(当今的解放环路);解放后,市委市政府设在南门,大院坐落一街之隔。
因此,直至今日,无锡资源最丰富的小学还是锡师附小,可与之比肩的连元街、崇宁路,都在城墙以内。
可惜,也所幸的是,无锡没有清北复交,资源本质上差异不大,再如何倾斜的分配,也无法将差距拉得过大。
于是人们常说,无锡,没有(如帝都魔都那般意义上的)“学区房”。

除了用“权”砌学区房外,用“钱”也能堆出学区房。
1、三十年前,无锡的房价是按地段来标定的。根据离市中心(如今在三阳广场上筑了一枚“无锡城市原点”的铜牌)的远近,划分为一类地段、二类地段、三类地段……学校的好坏,基本也能根据所处地段进行判别。
2、随着城市的发展,必然呈现多商圈、多中心的格局,房价分布态势也从单个旋涡,演化成为多个涟漪。
3、房屋,是普通市民平生购买的最贵重商品,也是个人资产最大的组成部分。能够承受的房价、愿意支付的房款,是家庭社会经济地位最主要的标志。
4、家庭社会经济地位越高,以下概率越高:其支配权力、金钱的能力越高;其本身受教育程度和对教育的重视程度越高;其遗传基因素质优秀的可能性越高;其在子女教育上所花金钱与精力的意愿和能力越高。
5、高价房为片区内学校提供了优质的生源,优质的生源使学校的教学成果更加瞩目。
6、懂行的家长从“环境”角度考虑,不懂行的家长从“教学质量”角度考虑,权衡的结果都是在自己的能力范围内买最高价的住房。
7、购买需求的上升进一步催涨房价,高房价成为生源筛选的天然滤网,闭环形成。

“学区房逻辑”,实则是个符合经济规律的循环反应。任何反应链,都需要一个起点。
这个起点可以是历史的,例如第1点中,“市中心”是在千百年地域发展的过程里形成的。
这个起点也可以是人为的,例如第2点中,涟漪在哪儿形成,取决于石块丢在哪儿。
众多石块中最好用的一种,仍然是学校。

世纪之交,第三钢铁厂动迁,江阴阳光集团以12.66亿拿下红星路、建筑路交汇处的四块地皮,造就了无锡学区第一盘——阳光城市花园。
这么描述,不够准确,成就阳光城市花园超四万元均价的,是机关幼儿园、锡师附小阳光校区和小江南。
我们不知道,当年怎样的阳谋阴谋,开了品牌名校设分校区的先河;
也不知道,环绕四周的红星苑、锡星苑、建乐家园舍近求远,划至三公里开外的滨河小学,有着怎样的政策依据。
我们只知道,如果无锡真有“学区房”的话,非阳光城市花园莫属。
幼儿园至初中十二年,一步到位,均是数一数二的公办名校。
甚至,相形之下,解放新村、水曲巷等锡师附小本部施教区,在实用性上都稍逊一筹——上个初中还要驾车出城,人家阳光可是举步就到。

二、“伪房”

肇始之后,并无再续。
与高校流行异地建校区不同,教育部门仿佛对中小学管束极严。
迄今已定名的学校中,同一校名却分列校区的公办初小,只有“无锡师范学校附属小学(学前校区/阳光校区)”和“江南中学(通扬校区/阳光校区)”两所。
为经开区量身定制的学校,也只享受到了“冠名”权,两所学校的全称分别是“无锡师范学校附属太湖新城小学”和“江南新城实验中学”。
说来也怪,无锡师范学校早于2005年更名为无锡高等师范学校,又于2014年并入无锡城市职业技术学院,此后,中招计划都使用城院的名号。这所已经消失在历史长河中的学校,何以再办起一所附属小学?
好比一具干尸诞下个活娃娃,何其诡异。

然而,无论我们的言辞如何埋汰,都挡不住经开区房价的车轮滚滚向前。
主因仍是“学区房逻辑”。
家长自身素质、带给孩子的遗传属性,再加上对教育投资的能力与意愿,完全碾压学校因素对学生成绩的影响力。
大部分能轻松购置经开区中心位房产的家庭,深谙此道,笑而不语。任谁都愿意那些砸锅卖铁也要凑上去的韭菜们抬高地段房价,他们内心欢喜,却只静静看着。
反而是组织不够淡定,逮到机会就起来带节奏。

作为一个区域,发布一张中考喜报,细想下来是多么荒诞的行径。更何况所描述的好成绩,四分之三以上是由一所迁入其内的民办学校达成的。当然,喜报里也蕴藏着无穷的智慧,单单“感谢信”的形式就让人挑不出毛病。——邻居常州,两家企业发个喜报,就惹来纪委约谈了。

又有传言,说“新城江南”今年首届招生,为了在三年后拿出漂亮的成绩报告单,动员城中锡师附小的优秀学生跨区转校,还通过社会机构进行了考试选拔。
我们本着“不信谣、不传谣”的精神,对此提出严正质疑。
——在“天少”“五四”“大金五六转”存在的情况下,城中还剩多少尖苗,值得如此顶风作案?若像今年,大小江南加起来26个班,拢共不过三个500分朝上,都送去新城,又能掀起多大的浪?
只不过,假设真的犯了刑律,差役们落在县太爷家公子身上的板子,会有多重?

这所位于“南湖大道以东、和畅路以南、吴都路以北”,规划规模为“48班”的“新城中学”,就是众望所归的“江南新城实验中学”,它占地59700平方米,建筑面积55700平方米,总投入近4.6亿元;“江南新城”的规模是同时期新建的“下甸桥实验中学”的2.67倍,占地面积比为2.75:1,建筑面积比为4:1,总投入比为5.1:1;与“新吴区实验中学”相比,规模比为0.89:1,占地面积比为0.98:1,建筑面积比为1.53:1,总投入比为2.87:1。

谁是亲儿子,谁是抱养的,一目了然。

资金拨转,当然是资源倾向性分配中最直观的一项。人力资源的流动则比较隐蔽。
但“人往高处走”是流行度极高的俗语,我们还能想不明白这里面大致的规律?
那些学校知名、成绩不赖又不乏野心的应届毕业生,更愿意报考哪所学校的编制?
那些年富力强、业务精干又雄心勃勃的名师、校长,更愿意往哪里“交流”?

有形的资源毕竟有限,这里洪涝了,必有干旱之地存在;只有无形资产能够不耗成本地实现雨露均沾。
于是,集团化成为攻坚利器,一则能体现教育公平的主旨,一则能拉升房价繁荣经济。
梁溪区所有的公办初小,都成功抱团,每个集团都有一所一线或准一线名校牵头。
所有的房子,都是“学区房”。

可惜,韭菜们还没有愚蠢到这部田地,他们不满意,地产巨头也不会满意。
就有了这样的奇观——凡有两个以上地产巨头扎堆的地块,就会平地拔起一所“冠名校”。
功成身退的有“万科育红”“融创育英”;
建成招生的有“东林古运”“扬名滨河”;
多子多孙的有“育红山水”“育红梅园”“育英景园”“育英文旅”;
业主一怒,砸了售楼处,于是硬拆“吴桥”,改建“积余运河”;
一所“连元惠山”,又将盛岸地价抬起二十个点;
照这个逻辑,“五爱山北”“南长街北门”来势可期。
仿佛教育事业就可在这轰轰烈烈的冠名潮下,蒸蒸日上了。

我们走访了其中两所已趋稳定的学校 ,它们的门头,赫然这样写着:“无锡市东林古运小学”“无锡市扬名滨河小学”;

去官方公布的施教区划分表上看,它们是“无锡市古运河实验小学(无锡市东林古运河小学)” “无锡市滨河实验小学(无锡市扬名滨河小学)”;
再瞧教育系统的学校名录,就干脆称“无锡市古运河实验小学”“无锡市滨河实验小学”。
百思之后,终得其解。
——学校门头,是给去踩盘的意向购买者看的;施教区表,是给已经买了房的业主看的;学校名录,是给无关利益的吃瓜群众看的。

几年前,孔雀城的业主为了滨河小学的路牌上有没有“扬名”二字闹腾的时候,我们还觉得小题大做。
在一个炒房公号都知道“学区的关注焦点从小学向初中转移”的时代,小学冠不冠名毫无本质意义,关键在于直升初中定在哪里。
然而,这纯属我们的同理心不够——业主关注的不是学区,而是房价。学区的本质是学校够不够好,房价的决定因素却是“大众认为”学校够不够好。
此外也有传言,作为集团总校的扬名中心小学抽调了主力教师支援滨河小学,意欲再抬地价。
我们仍然觉得不可信,暂且搁下教师对学生影响因子有多大不论,单说学生培养要过九年才见成效(看中考成绩),卖地则是眼前的事。
谣言是不可信的,但谣言却造成了客观效果。

许多家长在后台极为关切地提问,一些近年新建的小学对口初中会是哪儿——真的无从得知。
即便是政策制定者,也要考虑人口的变动情况;在经开区这样急速建设的地块,大部分的对接都只能称为“暂定”。
我们说“大部分”,是排除了“锡师附小”-“江南中学”这样的铁打组合。
想来,“古运”挂“东林”,“滨河”挂“扬名”,总有点躲闪的意思,也有一层考虑,是希望家长不要抱有升“江南”的幻想。
随着下甸桥中学的规划建设,和侨谊分校的传言,“东林古运”的对接算是有点眉目。
“扬名滨河”却总让人悬着心。“扬名”是个乡名,不像“东林”自带书香气,最后给你整座“扬名地区新建初中”对接,一点脾气都没有。
可这样并不是上策,我们狂妄地建议:
把南湖小学从金星中学里划出,和“扬名滨河”一道,归入一所叫做“侨谊中学金城分校”的新建初中。
如此,九龙仓和金科或许一高兴,再去湖边多买几块地。

或叫“江南中学金城分校”?不太可能。
毕竟,连扬名中心本部是否继续对接江南中学,都是件值得怀疑的事了。

三、“危房”

曹张新村,是城区规模数一数二的老式住宅区。
同很多以“新村”命名的社区一样,兴建于上个世纪七、八十年代之交。
唯一堪称特色的,或许是这里的第一代居民中,不乏离退休老干部。
这群刚直不阿的老人,眼里容不得沙子,但凡有些看不入眼的歪风邪气,他们就会给市委写信。
扬名中心小学,就是在这样的逼视中成长起来的。

在我读书的年代,扬名中心已是一所不错的小学,号称仅次于“育红”的郊区小学,虽然与后者还有着难以企及的差距,但也足以立于乡小村小鄙视链的顶端。
却因为出口对接着“教育学院附中”一所校风欠佳的公办初中,一直没有引起太多的关注。
终于有一天,“教育学院附中”被撤并,接手的学校是公办初中的龙头,市局(当时的校管中心)直属江南中学。
老干部们仙逝了,新村早已破旧,曹张却迎来了一波又一波买不起一线却心念学区房的家长。
一个七九式的单间,也能卖出两万六一平的单价。

然而,些微懂行的家长都清楚,扬名的江南和附小的江南,是一个江南,却不是一个江南。
拖累“大江南”的,是扬名永远甩不脱的小老弟——“夹城里”。
按说夹城里小学施教区范围内,不乏品质住宅:
银杏苑是无锡首批高质量商品房小区,天元世家则满是大面积复式洋房,绿地西水东又是距离老城区最近的新建中高档住宅。
就因为夹城里小学是城区接收外来务工人员子弟入学的定点小学,周边楼盘居住的本地人,几乎没有把孩子送去“夹小”的。

而今,夹城里地块终于迎来了棚区改造,整体拆迁了。这不失为重构周边教育资源结构的绝好机会。

无论是规划部门发布的土地规划图,还是拆迁办公示的改造后布局,都看不到夹城里小学的踪影,取而代之的是一所规划建制36个班级的“夹城里中学”,而在建制54个班级的扬名中心小学西侧,又规划了一所18个班级的新建小学。

有人根据(54+18)/2=36的数学运算,得出了扬名中心小学将从江南中学的对接学校中划出,接入夹城里中学的结论。

这或许是规划图唯一的合理解释,否则新建中学的生源从哪儿来——西面的小学规划用地是侨谊小学天元校区,民办的侨谊小学,不需要对口中学。
这个时限有多长?根据拆迁与建设速度,3至10年都有可能。
根据我们实地勘察的情况,这片规划用地基本已经铲平,那么,靠近较短的时限的可能更大。

无论如何,这对于以曹张新村为主体的扬名中心小学施教区内的房价而言,都是一个不小的危机。

购买学区房的善良的家长们,时常忽略类似的危机。
而事实上,一所学校施教区内适龄人口激增,突破学校承受极限,必然面临分流或改区。
目前最危险的,可能还属“山区”二所面临移民大潮冲击的学校。
以省锡中实验中学为例,今年入学的初一,班级数已达33个之多,是城区中等规模初中的三倍体量。
这还仅仅是在对接“第一小学”一所学校的情况下,而“第二小学”马上就将迎来首批毕业生,“第三小学”也在规划建设中……
已有传言,“第二小学”将对接“堰桥初中”而非“省锡实”,这势必引发轩然大波。
但我们想,惠山区必能从容地化解这场危机
——只消把堰桥初中改个名字,叫“省锡中第二实验学校”。

学校可以随意更名,
房价可以一波三折,
孩子,却还是原来那个孩子。

     
发表于 2020-8-25 11:20:26 来自手机 | 显示全部楼层
写的不错!
发表于 2020-8-25 11:29:40 来自手机 | 显示全部楼层
学区这个东西,深奥而且是心理安慰居多。小孩能不能考上好的大学全部是靠自觉和习惯,不是一所学校所能改变。身边亲戚家小孩上学不少,大部分花了钱找关系这边上那边上的最总还是大专的命。反而顺其自然的最终考上了本科,之前还有换学区的想法,现在想想还是东亭混混好了。
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发表于 2020-8-25 11:36:17 来自手机 | 显示全部楼层
看了半天就是一片吹阳光的软文
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发表于 2020-8-25 11:37:24 来自手机 | 显示全部楼层
转帖也要注明一下吧
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发表于 2020-8-25 11:37:56 来自手机 | 显示全部楼层
学区主要还是想换好点的家庭环境。昨天看表演,一对夫妻,男的满嘴都性 器 官,听他小孩马上上幼儿园,周围都是家长带小孩的,有五六个小孩在周围,旁边听了近一个小时的性 器 官,期间还抽了根烟,遇到这样的家长要不要择校了。
发表于 2020-8-25 11:39:55 来自手机 | 显示全部楼层
666,说说三广一塔的历史吧,
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发表于 2020-8-25 11:41:28 | 显示全部楼层
会肥的猪 发表于 2020-8-25 11:37
学区主要还是想换好点的家庭环境。昨天看表演,一对夫妻,男的满嘴都性 器 官,听他小孩马上上幼儿园,周围 ...

疯了吧,家长!
     
发表于 2020-8-25 11:43:44 | 显示全部楼层
会肥的猪 发表于 2020-8-25 11:37
学区主要还是想换好点的家庭环境。昨天看表演,一对夫妻,男的满嘴都性 器 官,听他小孩马上上幼儿园,周围 ...

有钱买学区房,素质就高?
     
发表于 2020-8-25 11:46:07 来自手机 | 显示全部楼层
heky_control 发表于 2020-8-25 11:43
有钱买学区房,素质就高?

有钱人素质高啊,要不然太新锡师部分苏宁业主到处鄙视和畅小学业主
     
发表于 2020-8-25 11:47:39 | 显示全部楼层
乐乐福 发表于 2020-8-25 11:46
有钱人素质高啊,要不然太新锡师部分苏宁业主到处鄙视和畅小学业主

苏宁业主很多都是低价买的吧。但是不能否认高价房和素质之间存在联系,当然是指的买入价,而不是现价。
发表于 2020-8-25 11:51:19 来自手机 | 显示全部楼层
一语道破天机,教育产业化的大背景下,地产大佬们和教育集团穿一条裤子割韭菜
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发表于 2020-8-25 11:58:54 来自手机 | 显示全部楼层
西门ケ大官人 发表于 2020-8-25 11:51
一语道破天机,教育产业化的大背景下,地产大佬们和教育集团穿一条裤子割韭菜

还少了个关键角色
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发表于 2020-8-25 12:01:01 来自手机 | 显示全部楼层
西门ケ大官人 发表于 2020-8-25 11:51
一语道破天机,教育产业化的大背景下,地产大佬们和教育集团穿一条裤子割韭菜

当江南新城实验中学入编之后,江南中学开始全部以江南中学集团行文了。你可以说江南新城实验中学是“分校”也可以说它是集团校
Screenshot_2020-08-25-11-55-36-105_com.tencent.mm.png
     
发表于 2020-8-25 12:02:39 来自手机 | 显示全部楼层
西门ケ大官人 发表于 2020-8-25 11:51
一语道破天机,教育产业化的大背景下,地产大佬们和教育集团穿一条裤子割韭菜

而锡师附小也早就开始用锡师附小集团行文了
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发表于 2020-8-25 12:03:13 来自手机 | 显示全部楼层
教育集团化正式全部展开了
     
发表于 2020-8-25 12:05:11 | 显示全部楼层
扬名滨河建成后是校区性质,两年后才改的名字。校区和分校、集团校可不是一个概念
发表于 2020-8-25 12:06:46 来自手机 | 显示全部楼层
写的真好,学区还是那个学区
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发表于 2020-8-25 12:09:50 | 显示全部楼层
总的说来物以类聚,没有学区 会有别的圈子。
     
发表于 2020-8-25 12:14:37 | 显示全部楼层
高人
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