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[楼市风云] 无锡改善型住宅看房随记

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发表于 2019-9-17 09:15:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
这两年,随机看了一些房子,随记几笔,留个印象,如有不对的地方,大家随意。

一、绿城玉兰东花园:268平,价格大约650万以上。说到无锡最知名的豪宅,首推绿城玉兰花园,知名度和品质有口皆碑。现在某些脸皮厚的开发商,动不动提吊打玉兰花园、媲美玉兰花园,更是从侧面印证了玉兰花园的标杆性,都跑过来蹭热度了,岂不知道,品质的好坏不仅仅是仿一个外立面能够仿出来的?

玉兰花园优点非常多,品质最好的开发商之一、小区品质非常好、有学区加持、有最优良的位置、楼下就是金匮公园、双地铁。小区绿化、品质、物业都做的很不错。二手房的在售面积有268、205、181、177、167等等。东花园二期的价格也飙升比较高,167平的毛坯价格都到了520万以上,入住成本600万,还只是个三房,不算大的三房,一个高层中的三房。同等面积的房屋,玉兰花园几乎就代表了无锡二手房价格的天花板。

玉兰花园缺点就是单价比较高了。还有就是户型不太好,268的户型简直就是奇葩,完全看不到壕的属性,卫生间甚至都是连窗户都没有。客厅不显大气。反正就我而言,268平的房子,入住成本要800万起,户型又这么不好,我是舍不得这个银子。


和很多大平层类似,虽然国内房价经过几轮大涨,但是这种高总价的房产,价格涨的非常慢,投资绝对不是一个好的选择。即使强如绿城玉兰花园,有学区加持,有开发商品牌加持、有口皆碑的品质、非常棒的位置、有地铁公园,大户型的资产增长率还是偏低(19年9月份可以以2.5谈到,还包含车位和中央空调),同样的三期小户型,价格直奔4万去了。所以,大平层更适合自主。


二、融绿花溪美墅,总高6楼:底复,地下一层,地上二层,自带车位,前后院子,院子都比较大,总面积80平左右,隐私性还不错。280平左右,毛坯价格620万左右,因为楼上楼下边角比较多,所以装修成本也比较高,入住成本770万+。小区还算新,位置不错,靠近江南大学,有地铁、学区,小区绿化不错。但是小区很多很多的底复处于闲置荒废状态,里面还有的业主建了一个祠堂,当然了,是在他自己院子里面建的。

喜欢洋房底复的朋友可以有耐心多淘一淘,毕竟小区不算小,有的业主如果急缺钱,还是会低价出售的。如果以正常市面价拿下(620万毛坯),还是肉疼啊。或者,有的业主精装修的愿意出售,总价格700万以内,还是可以考虑下的。小区绿化较多,蚊虫不少。


三、雅居乐中央府,268平,对于大平层来说一定要选高楼层,高些的楼层毛坯价格550万+左右,入住成本650万。雅居乐的位置也不错,综合实力很强,有学区、地铁、公园,靠近市政府。小区环境不错,楼间距大。看了这么多房子,雅居乐268平的户型是给我最为震撼的一个户型。4房设计,每个房间都很宽大敞亮,全明设计。客厅极为大气,给主人的面子十足,远非玉兰花园等垃圾户型可以比拟,一梯一户,楼梯直接入户,私密性极好。雅居乐地产在无锡不是很出名,再加上房子的外立面没有档次感(屎黄色,非石材干挂,或者真石漆),导致雅居乐中央府的大平层并不是很受追捧,也没有香樟园那么出名。还有一个原因,雅居乐里面的小户型也不少,密密麻麻的房子,无形中拉低了小区的档次。如果一定要在大平层中选一套改善型房子的话,268平的户型我十分推荐。


四、太湖国际湖景房,200平,500万毛坯,入住成本600万,背面湖景,可以边喝茶边看胡,缺点是,(1)太湖国际小区日渐显旧,湖景在北面,略显不足,高层的汽车噪音、风噪有些大。(2)小区高层林立,过于密集。(3)房间不算大,毕竟总面积也不大。


五、华润悦府,220平精装修价格480万左右,装修标准还行,户型也还可以。但是没有入住的欲望。(1)整个小区部分楼间距不大,楼层太高了,密密麻麻的,楼面外立面显旧,(2)保值率非常奇葩,从12年开始,华润悦府的价格就非常高,价格大约在1.8万左右,到19年,别的楼盘价格平均涨了2倍,但是悦府价格几乎没怎么涨。(3)位置一般,小区周围一圈有些乱。(4)虽然是220平,但是不显大,完全没有雅居乐268平的那种气势。


六、蠡湖香樟园,说到改善型豪宅,一定不能拉下香樟园。绿城香樟园和玉兰花园几乎就是无锡豪宅的标杆,品质一流。关注香樟园小区好几年了,可惜从来没有机会近距离观摩鉴赏。可能是小区外观过于特别的原因,我开始一直以为那边是办公楼,估计不熟悉无锡住宅的朋友也都会这么认为。19年9月份,开始有幸近距离鉴赏香樟园的房子。

蠡湖香樟园拿出来卖的房子比较多,个人建议如果买香樟园,还是买一期(南区)或者三期(主要是我个人非常喜欢三期)。二期(北区)融创的印记太明显了,有很多小户型,建造的品质就不要想着和绿城比了。

整个小区是玻璃房外立面,所以室内往往看起来比较通透。一期一般的销售面积是268平,205平、181平、167平最小。一期的西边套湖景房有的非常贵,超过千万。小区价格一直都没怎么涨,好的楼层毛坯均价2.5万,精装修价格2.8万。

虽然玻璃外立面的优势是通透,时间历久却不显旧。但是缺点也有:(1)整个小区都是蓝色的玻璃幕墙,起码我个人非常不喜欢,有一定的光污染。还是喜欢石材干挂的外立面。(2)靠近观察玻璃,特别是下雨后,有灰尘会很显眼,显得脏。小区内部环境挺不错的,和玉兰花园类似,但是个人更喜欢玉兰花园的风格。


七、蠡湖香樟园三期。洋房,177平,520万左右,小区显得非常高档,入住成本600万左右。户型不错,特别是大厅,虽然不及雅居乐大气,但是非常通透,算是敞亮。香樟园三期的高层还没有房源出来过,据说都是2、300平的大平层,开发商卖出价格在7、8百万左右,精装修。虽然没有体验过,但是个人觉得会非常不错。1、无敌的湖景,无敌的位置,前面没有遮挡。2、外立面还不错。



八、龙湖滟澜山别墅(滟澜香颂):龙湖是我个人比较喜欢的小区,小区非常的漂亮,绿化一流,房子外立面很喜欢,即使经过了快10年,小区还是焕然一新。龙湖物业也很棒,当然了,物业费也不低,4块4左右。小区有独栋、联排、叠加、高层等。叠加是上叠和下叠,开发商也比较良心,不像有的垃圾开发商,8层的房子也叫敢叠墅。

最关键的,龙湖的别墅价格低啊,和高层一个价格,绝对是我等平民消费的起的别墅。缺点只有一个,在新吴区,靠近太湖边,有些偏。如果不介意位置的话,龙湖的别墅一定值得你好好考虑。去过龙湖好几次,有时候头顶上有飞机飞过,不知道是不是硕放机场的航线经过上空,如果有朋友买这边的房子,可以留意下。


九、太湖威尼斯花园

无锡比较知名的别墅区,18年的时候,双拼别墅价格580万左右,毛坯。入住成本800万。现在估计要将近1000万的入住成本了。整个小区有些老了,物业借用保利香槟国际的,看起来不是很用心,不过本身别墅区就比较难以管理,违章违建,加上业主多少都有些能量的,物业也懒得麻烦,找几个老头凑凑就行了。小区空气很不错,靠近五里湖。

虽然小区显旧,但是别墅毕竟是别墅,最大的优势不就是重建吗?外立面整一整,也能显高档些。



十、兰宝苑和百合花园,

放在一起说,因为距离近,百合花园稍微新一点,一般是2-3层,没有地下室。18年独栋的价格约650万。整个小区有些老旧,和威尼斯差不错。物业也是几个老头,管理下进去就这样。小区位置还行,出门就是蠡湖之光。如果哪天蠡湖新城前面的商业开发了,这片区还真不赖。

别墅区有别墅区的烦恼,因为任性的邻居太多。养狗的,违建的,很难整齐划一。没有好的物业的别墅区,未必有大平层或者洋房住的舒心。



十一、印象剑桥:

马山的别墅区,小区挺大,外观也很新,挺不错的小区。17年看房子的时候,有个独栋,户型也好,450万左右,真的挺不错的房子,小区靠近太湖,夕阳傍晚欣赏太湖也是极好的。地下室是真正可用的地下室,有阳光直射下来,也算明亮。地上三层。房子真不错。不过入住成本也不低,预计至少700万的入住成本。物业费估计一年要三万吧,记不太清了。

这个别墅什么都挺好,就是太远了,太远了,太远了。不知道湖底隧道开通后会是怎样。还有一点,夏天绕过太湖明珠堤的时候,那个臭味,想想还是算了。


十二、银河湾联排别墅

比较新的别墅,靠近长广溪,环境不错,小区整体环境都还可以。17年看房的时候,联排报价550万左右,现在应该在650万+了吧。小区车库豪车云集。一共4层还是5层来着忘了。

联排的户型不好,开间有些偏小。楼下1楼爬到4楼,每个房间又咪咪小,真没啥意思,比大平层的体验差多了。


十三、蠡湖公馆

位置靠近银河湾,看的180几㎡的联排别墅。18年报价550万左右。每层都不大,也没啥意思。有这个价格,一定购买雅居乐中央府,真没必要为了别墅而别墅。


十四、华润万象九里

如果说为了别墅而别墅没啥意思的话,那么万象九里的别墅就有意思了。华润出品,物业还不错(相对而言),整个小区非常的新,外观显高档,330平左右的联排别墅,报价1150万左右,入住成本1500万起。(15年左右交房的时候,那时候万象城还很偏,当时业主购买的价格应该在5、600万左右)我看的房子是报价1900万,豪华装修。

小区优点:(1)外观挺不错的,看起来显高档,朋友来了一定很有面子。(2)位置很好,靠近万象九里,靠近蠡湖,靠近金城湾,可以玩,可以蠡湖旁边吹风嗮夕阳,可以购物。

(3)小区纯别墅区,只有两栋是洋房。

小区缺点:(1)楼间距不是很大,但是这个可以忍。

(2)虽然外观高档,但是感觉小区老化 的相对较快,一些石材或者石漆,逐渐显旧。

(3)户型一般,开间偏小(对不住1200万的毛坯价),仅有6.5米开间。地下一层,地上三层还是四层来着,直接导致每层的面积都不大,一般自带2个车位,直接车位入户。

(4)院子咪咪小,太小了,估计也就二三十平吧,对不起价格。

总结,万象九里小区是挺不错的,但是,要拿出1500万的价格来入住,那就再加点钱,考虑下香樟园的合院吧。好吧,写到这里,我飘了,其实我没什么钱,就是喜欢看看房子。


十五、天鹅湖花园B区别墅

好吧,这是我住的小区。

小区09年交付,到现在10年了,我看来唯一变的越来越新的小区,因为违建多。但是小区后面的小高层略显旧。小区不算大,50户左右,联排的产证面积235平左右,精装修的价格在660万左右。因为小区还算是新,所以,这个价格基本上就是入住成本了,是上面所有别墅中入住成本最低的,甚至比平层的入住成本还低。

优点:(1)很多房子的外立面都比较显新,自己改造的比较多。

(2)小区位置还不错,太湖新城少有的联排别墅。

(3)性价比还算可以,600多万的入住成本,全无锡都少有的别墅。

(4)有融创物业,和一些老小区相比,没有物业的小区真的很糟心。

(5)靠近江南大学,环境好,但是又不像银河湾等那么偏,生活算方便

(6)有地铁,有学区、靠近四院、交通四通八达,几乎就在无锡商业的最中心。向北高架到万达河埒口,向南到融创茂,走路去博大欧尚,旁边是海岸城,万象城,极为方便。


缺点:(1)天鹅湖B区有的高层显旧了,影响小区品质

        (2)别墅区内部道路需要修整。

(3)物业不是很给力,当然了,别墅区管理起来本身就成本高。这个小区的物业费居然只要3元/㎡,一年也就6000多。好一点的别墅,物业费不得个好几万的。

(4)开间只有6米左右,户型和万象九里差不多。但是,价格只有万象九里的1/3。



几点随便,各位看官随意看看

(1)别墅的升值完全超过大平层,大平层如果没有特别的优点加持(比如湖景),千万不能投资。

(2)别墅的居住成本很高,如果不请保姆、不是特别喜欢打理,还是千万不要买别墅,没意思。

(4)别墅的空间一般比较多样化,有露台阳光房、有院子、有地下室

(5)很多东西看起来很美好,但是只是看起来而已。比如很多别墅都装修了地下室,用来地下影音娱乐健身、弄个精致的院子养养花草。但实际上,大部分别墅的地下室都发霉了,卡拉OK甚至都没用过。院子里也是野草重生。

(6)别墅的装修很花钱,真的很花钱,一旦装修后,升值空间大打折扣,因为你不甘心装修的折价。

(7)平层的装修时间以月计,别墅的装修时间一般是以年计。我的邻居有3个在装修,都还没有完工,分别花了2.5年、3年、2年。

(8)我觉得最适宜居住的还是洋房,性价比最高(不是12层的那种),如果再换房子,雅居乐的268和香樟园三期我会重点考虑。




     
发表于 2019-9-17 09:19:46 来自手机 | 显示全部楼层
手践
     
 楼主| 发表于 2019-9-17 09:24:19 | 显示全部楼层
     
发表于 2019-9-17 09:24:23 来自手机 | 显示全部楼层
楼主我们做朋友吧
来自: Android客户端
     
发表于 2019-9-17 09:24:42 | 显示全部楼层
有钱豪气
发表于 2019-9-17 09:24:58 来自手机 | 显示全部楼层
楼主写这么多,不容易,必须赞一个。
来自: iPhone客户端
     
发表于 2019-9-17 09:25:48 来自手机 | 显示全部楼层
看都不要看
来自: iPhone客户端
     
发表于 2019-9-17 09:30:24 来自手机 | 显示全部楼层
万科明月带院子的洋房才是住的舒服
     
发表于 2019-9-17 09:30:32 | 显示全部楼层
现在有钱的肯定不会买高层,越来越多的人知道高层的缺点,首选洋房,洋房就是选择面少了点
     
发表于 2019-9-17 09:32:11 | 显示全部楼层
买新不买旧,真的。同样价格,同样区位,买新不买旧。
发表于 2019-9-17 09:36:09 来自手机 | 显示全部楼层
楼主说的3.8.11.14没看过,其他都看过,感觉楼主说到我心里了,也回答了我之前发的一个帖子。在无锡找到各方面都满意的改善住宅真不容易啊。
来自: iPhone客户端
     
发表于 2019-9-17 09:39:10 | 显示全部楼层
要配上图才有意义吧
     
发表于 2019-9-17 09:41:44 | 显示全部楼层
写得挺好的。可以借鉴。
     
发表于 2019-9-17 09:43:32 来自手机 | 显示全部楼层
少了山水湖滨一期的别墅。靠金城湾公园前排
20190917_989976_1568684611131.png
来自: Android客户端
     
发表于 2019-9-17 09:47:30 | 显示全部楼层
雅居乐放里面是啥情况哈
     
发表于 2019-9-17 09:47:34 来自手机 | 显示全部楼层
羡慕中
     
 楼主| 发表于 2019-9-17 09:49:38 | 显示全部楼层
Helietuzhu 发表于 2019-9-17 09:36
楼主说的3.8.11.14没看过,其他都看过,感觉楼主说到我心里了,也回答了我之前发的一个帖子。在无锡找到各 ...

你是土豪,我们不一样
发表于 2019-9-17 09:50:06 来自手机 | 显示全部楼层
很到位!我有个想法就是去买蠡湖公馆或者置换同小区玉兰268
来自: iPhone客户端
     
 楼主| 发表于 2019-9-17 09:50:27 | 显示全部楼层
大路通罗马 发表于 2019-9-17 09:47
雅居乐放里面是啥情况哈

怎么,看不上雅居乐?四百平的豪宅大平层,你看过吗?
     
 楼主| 发表于 2019-9-17 09:51:01 | 显示全部楼层
小牛淘宝 发表于 2019-9-17 09:43
少了山水湖滨一期的别墅。靠金城湾公园前排

如果房源是真的,房子没有别的严重的问题,那这个性价比挺高的。
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